สรุปภาวะตลาด
"มาทำรู้จักทำความเกี่ยวกับ REITs ทรัพย์สินที่น่าลงทุนในช่วงภาวะเงินเฟ้อ"
REITs หรือ กองทรัสต์หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็น บริษัท ที่เป็นเจ้าของดําเนินการหรือลงทุนให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ REITs หรือทรัสต์ เป็นเจ้าของดําเนินการหรือจัดหารายได้ทางการเงินที่สร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ REITs มักจะจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับ บริษัท มหาชนอื่น ๆ โดยทั่วไป REITs จะมีลักษณะเด่นสี่ประการต่อไปนี้:
- REITs ถูกถือโดยนักลงทุนอย่างกว้างขวาง
- REITS ลงทุนส่วนใหญ่ในอสังหาริมทรัพย์และ / หรือได้รับรายได้ส่วนใหญ่จากอสังหาริมทรัพย์
- REITs มีการกระจายรายได้ส่วนใหญ่ให้กับผู้ถือหุ้น และ
- REITs มีการเสียภาษีในระดับเดียวในระดับผู้ถือหุ้น
ประโยชน์ของ REITs ต่อเศรษฐกิจ
ผู้ริเริ่มและก่อตั้ง REITs เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้เปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจทาง ด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานหลายทศวรรษ หนึ่งในนวัตกรรมที่สําคัญที่สุดคือการสร้างแนวทางการจัดสรรผลประโยชน์ระหว่างผู้จัดการกองทรัสต์และนักลงทุนที่มีประสิทธิภาพ ผ่านเงินลงทุนระยะยาว การจ่ายเงินปันผลและโครงสร้างการกํากับดูแลกิจการที่เหมาะสม REITs ยังเป็น โครงสร้างหลักในการในการนําเงินทุนของนักลงทุนสถาบันอย่างต่อเนื่อง เข้าสู่การลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบใหม่ รวมไปถึงการเกิดขึ้นใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ ในภาคที่เป็นนวัตกรรม REITs เป็นผู้นำในการลงทุน ในธุรกิจ ธุรกิจกาให้เช่าพื้นที่จัดเก็บของด้วยตนเอง (Self-Storage), ธุรกิจการดูแลสุขภาพ (Health Care) , โรงแรมและที่พัก (Hotels and Lodging), ธุรกิจให้เช่าป้ายโฆษณา (Billboards), และธุรกิจทำ ไม้ (Timber) และด้วยเทคโนโลยีในระดับแนวหน้าของนวัตกรรมมากมายที่เกิดขึ้น REITs ได้เป็นผู้นําในการลงทุนรองรับเศรษฐกิจดิจิทัล เช่นการลงทุนในศูนย์ข้อมูลอาคารสื่อสาร (Data Centers) การลงทุนในเสาสัญญาณโทรคมนาคม (Communications Towers) และ การลงทุนใน โครงสร้าง สิ่งอํานวยความสะดวกด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ (Industrial and logistics facilities) นอจากนั้น REITs ยังคงเดินสร้างสรรค์สิ่งใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่องโดย การเริ่มลงทุนในประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่เช่น วิทยาศาสตร์ชีวภาพและพื้นที่ห้องปฏิบัติ (Life science and Laboratory Space) ธุรกิจห้องเย็น (Cold Storage) ธุรกิจการการเช่าของครอบครัวเดี่ยว (Single Family Rentals) รวมไปถึงธุรกิจคาสิโนและการเล่นเกม (Casinos and Gaming) เป็นต้น
ประโยชน์ของ REITs สําหรับนักลงทุน
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นสินทรัพย์พื้นฐานและ REITs เป็นวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนต่ำ มีประสิทธิภาพและมีสภาพคล่อง การลงทุนของ REITs ช่วยสร้างพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายซึ่งครอบคลุมตลาด REITs ได้นําคุณลักษณะที่เป็นเอกลักษณ์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มาสู่พอร์ตโฟลิโอได้แก่
- อสังหาริมทรัพย์ มีวงจรเศรษฐกิจที่แตกต่างเมื่อเทียบกับหุ้นและพันธบัตรอื่น ๆ ส่วนใหญ่
- รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ มีการป้องกันอัตราเงินเฟ้อที่อาจเกิดขึ้น และ
- REITs มีผลตอบแทนรายได้ที่เชื่อถือได้
ในอดีต REITs ได้ให้ผลตอบแทนรวมในการแข่งขันตามรายได้เงินปันผลที่สูงและมั่นคงและการเพิ่มมูลค่าของเงินทุนในระยะยาว มีสหสัมพันธ์ที่ต่ำ (low correlation) เมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่น ๆ การลงทุนใน REITs ยังเป็นการกระจายพอร์ตการลงทุนที่ยอดเยี่ยม ที่สามารถช่วยลดความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอโดยรวมและเพิ่มผลตอบแทน
ประโยชน์ของ REITs ต่อชุมชน
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นส่วนสําคัญของเศรษฐกิจและมีบทบาทสําคัญในชุมชน ด้วยคุณสมบัติที่หลากหลายของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทั้งความพร้อมทางการเงินและการดําเนินงาน นอกจากนั้น REITs ช่วยสนับสนุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประเภทใหม่ๆ เช่น เศรษฐกิจดิจิทัล (digital economy) บริการที่จําเป็นของชุมชน พลังงานและสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับอนาคต นอกจากนั้นธุรกิจ REITs ยัง เป็นการสร้างงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจไปพร้อมกัน
ภาพรวมของอุตสาหกรรม REITs ของประเทศสิงคโปร์ หรือ S-REITs
S-REITs และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าตลาดรวม 115 พันล้านเหรียญสหรัฐ (ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2021) สิงคโปร์มีตลาด REIT ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย (ไม่รวมตลาดญี่ปุ่น) และกําลังกลายเป็นศูนย์กลาง REITs ทั่วโลกมากขึ้น
S-REITs เป็นองค์ประกอบสําคัญของตลาดหุ้นสิงคโปร์และประกอบด้วยประมาณ 13% ของมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดของตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ นอกจากนั้นมูลค่าตามราคาตลาดของ S-REITs ยังมีการเติบโตขึ้นในอัตราการเติบโตที่ 13% ต่อปีในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
กว่า 85% ของ S-REITs และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (โดยทั้งจํานวนและมูลค่าตามราคาตลาด) เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นอกสิงคโปร์ S-RIETs มีการลงทุนกระจายไปทั่วเอเชียแปซิฟิก เอเชียใต้ ยุโรปและสหรัฐอเมริกา โดยข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 มี S-REITs ถึง 19 แห่งซึ่งมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศทั้งหมด
S-REITs ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์จะต้องจ่ายเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี (รายได้ที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์) ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนเพื่อรักษาความโปร่งใสทางภาษี (tax transparency) S-REITs มีการจ่ายเงินปันผลเป็นรายไตรมาสหรือรายครึ่งปี
การกํากับดูแลกิจการที่ดี
หน่วยงานการเงินของสิงคโปร์ (MAS) ได้พยายามอย่างต่อเนื่องเพื่อเสริมสร้างการกํากับดูแลกิจการในอุตสาหกรรม S-REITs รวมถึงกําหนดให้ผู้จัดการและกรรมการของ REITs ต้องให้ความสําคัญกับผลประโยชน์ของนักลงทุนมากกว่าผู้จัดการและผู้สนับสนุน (REITs Sponsor) ในกรณีที่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ การกํากับดูแลกิจการที่ดีจะเป็นการช่วยปกป้องผู้ลงทุนและผู้ถือหน่วยลงทุน พร้อมทั้งสนับสนุนการเติบโตของตลาด REITs ในสิงคโปร์
กรอบการจัดเก็บภาษีที่ดี
REITs มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สิงคโปร์ หรือ SGX จะได้รับการรักษาความโปร่งใสทางภาษีโดยทั่วไปในการเช่าและรายได้ที่เกี่ยวข้องจากอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ สําหรับผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศพวกเขา (รวมถึง บริษัท ย่อยที่อาศัยอยู่ในสิงคโปร์ของ REITs ทั้งหมด) ได้รับการยกเว้นภาษีจากรายได้ต่างประเทศบางอย่างที่ได้มาจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นที่ได้มาในหรือก่อนวันที่ 31 มีนาคม 2020 นี่เป็นส่วนหนึ่งของแพคเกจของสิ่งจูงใจทางภาษีที่รัฐบาลสิงคโปร์แนะนําเพื่อพัฒนาสิงคโปร์ให้เป็นจุดหมายปลายทางในรายชื่อเอเชียที่ต้องการสําหรับ REITs
เพื่อส่งเสริม REIT ETFs รัฐบาลสิงคโปร์ประกาศในช่วงงบประมาณปี 2018 ว่า S-REIT ETFs จะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 17% อีกต่อไปและจะได้รับการรักษาด้วยความโปร่งใสทางภาษีดังนั้นจึงรักษาความเท่าเทียมกันในการรักษาภาษีระหว่างการลงทุนใน S-REITs รายบุคคลและ REIT ETFs สิ่งจูงใจด้านภาษีเหล่านี้ช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของสิงคโปร์ในฐานะตลาด REITs ที่สำคัญ ของ ภูมิภาคเอเชีย
การเปิดรับอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก
ณ เดือนธันวาคม 2021 ประมาณ 85% ของ S-REITs และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (โดยทั้งจํานวนและมูลค่าตามราคาตลาด) เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นอกสิงคโปร์ แนวโน้มการได้ซื้อสินทรัพย์นอกสิงคโปร์ได้ทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากผู้จัดการ REITs ได้ค้นหาการเข้าซื้อกิจการที่ได้รับผลตอบแทน เมื่อเร็ว ๆ นี้ S-REITs บางแห่งที่มีการลงทุนในต่างประเทศได้ขยายอํานาจการลงทุนไปสู่ประเทศต่างๆ มากขึ้น การลงทุนใน S-REITs จึงช่วยให้นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้
S-REITs มีผลตอบแทนที่น่าจูงใจ
S-REITs ได้ให้ผลตอบแทนรวมที่ยั่งยืนในระยะยาวและผลตอบแทนเงินปันผลซึ่งโดยทั่วไปจะดีมากกว่าเมื่อเทียบกับ REITs ในตลาดอื่น ๆ ที่จัดตั้งขึ้น
ผลตอบแทนเฉลี่ยตามภาคธุรกิจ
เมื่อพิจารณารายภาคธุรกิจ ที่ S-REITs ลงทุนนั้น แต่ละธุรกิจมี อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) ไม่เท่ากัน แตกต่างกันไป ตาม ประเภทของธุรกิจหรืออุตสาหกรรมนั้นๆ จากข้อมูล DBS Research , Singapore REITs เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2565 มีการระบุว่า REITs อุตสาหกรรม (Industrial REITs ) มีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 5.9% รองลงมา คือ กลุ่มค้าปลีก (Retail REITs ) มีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 5.8% REITs อาคารสำนักงาน (Office REITs) มีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 5.1% REITs กลุ่มโรงแรมและที่พัก (Hospitality REITs ) มีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 4.6% และตามมาด้วย REITs กลุ่มดูแลสุขภาพ (Healthcare REITs ) มีผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 3.0% REITs ตาม รายละเอียดในรูป graph
ความหลากหลายการลงทุนในภาคธุรกิจย่อย
ตลาด S-REIT มีความหลากหลายในภาคธุรกิจย่อยที่แตกต่างกัน แนวโน้มในปัจจุบันคือ REITs มักจะกระจายการลงทุนไปยังสินทรัพย์มากกว่าหนึ่งประเภท ทำให้ REITs "กระจาย" การลงทุน (Diversified REITs) ตอนนี้คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของ S-REITs ทั้งหมด
เห็นได้ว่า ตลาด SREITs การพัฒนาอย่างรวดเร็ว ทั้ง ความหลากหลายของประเภทของธุรกิจทั้งในสิงคโปร์และต่างประเทศ การเป็นตลาดขนาดใหญ่ ที่มีความคล่องตัวในการซื้อขาย ทั้งในด้านปริมาณและมูลค่า ปัจจัยเหล่านี้ ทำให้นักลงทุนสถาบันหลายรายสนใจลงทุนใน S REITS รวมถึง กองทุนเปิด แอล เอช พร็อพเพอร์ตี้ อินฟรา เฟล็กซิเบิล (LHPROPIA) ที่มีการลงทุน ใน S REITS และ REITs ในประเทศต่างๆ ในเอเชีย รวมถึง Thai REITS และ Thai Property Fund ปัจจุบันนี้ LHPROPIA มีการลงทุนใน SREITs ประมาณ 55% ของมูลค่าพอร์ตโฟลิโอ คราวหน้าจะมาเล่าให้ฟังถึงกลยุทธ์การลงทุน ของกองทุน LHPROPIA กองนี้นะครับ
Reference
- Overview of the S-REITs Industry | REITAS - REIT Association of Singapore
- Global REIT Approach to Real Estate Investing, Nareit, February 2022
- Singapore Industry Focus; Singapore REITs, DBS Group Research. Equity, 20 May 2022