สรุปภาวะตลาด
PF&REIT Index นับตั้งแต่ต้นปี 2565 ปรับตัวลดลง -4% โดยหลักๆ ยังคงถูกกดดันจากผลกระทบในเรื่องของการปรับตัวขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลทั้งภายใน และ ภายนอกประเทศ ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ในระดับที่สูงที่สุดในรอบหลายปีตามความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นค่อนข้างมากในประเทศต่างๆ ทั่วโลก โดยอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากเงินปันผลของกลุ่ม PF&REIT โดยภาพรวมยังคงปรับตัวดีขึ้นจากฐานที่ค่อนข้างต่ำในปีที่แล้วตามภาพการฟื้นคืนของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในองค์รวม โดยอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากเงินปันผลของกลุ่ม PF&REIT ที่ยังคงสูงอยู่ในระดับ 6.5% เมื่อเทียบกับ พันธบัตรรัฐบาล 10 ปีอยู่ที่ 3% ทำให้ Dividend yield gap กับค่าเฉลี่ยที่ 3.5% โดยกองทุนมีการเน้นลงทุนแบบกระจายความเสี่ยงเพื่อลดความผันผวนของเงินปันผล ยังคงแนะนำให้เข้าทยอยลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนระยะยาว โดยเราคาดว่า PF&REIT index จะยังเคลื่อนไหวในกรอบ 150-180 จุด
สำหรับมุมมองการลงทุน กลุ่ม Retail คาดว่า traffic จะเริ่มมีทิศทางการฟื้นตัวดีขึ้นหลังมาตรการควบคุมจากทางภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลายขึ้น ทำให้การให้ส่วนลดค่าเช่าในปีที่แล้ว เริ่มกลับมาดีขึ้นอีกครั้งในปีนี้ โดยการที่ศบค. มีการประกาศผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าไทย โดยมีมติให้ยกเลิกการตรวจ RT-PCR สำหรับผู้ที่ฉีดวัคซีนครบแล้ว การยกเลิกพื้นที่ควบคุมสีส้ม และการขยายเวลาหน่ายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ในพื้นที่สีฟ้าซึ่งเป็นจังหวัดนำร่องท่องเที่ยว และ การปรับลดวงเงินประกันผู้เดินทางเข้าประเทศ จะเป็นการดึงดูดนักท่องเที่ยวให้เดินทางเข้ามามากขึ้นซึ่งคาดว่าจะเป็นแรงสนับสนุนส่วนหนึ่งที่ทำให้การให้ส่วนลดค่าเช่าในปีที่แล้ว เริ่มกลับมาดีขึ้นในปีนี้
Industrial ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยโดยในเชิงปัจจัยพื้นฐานยังคงค่อนข้างแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่น ทั้งในส่วนของอัตราการเช่า และ ค่าเช่า โดยเรายังมองเห็นปัจจัยบวกจากการขยายฐานการผลิต และคลังสินค้า (warehouse) ในบางกลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งยังคงได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของกลุ่มธุรกิจ e-commerce และโลจิสติกส์ในประเทศ โดยกองทุนหลักๆ ยังมีการเติบโตตามการซื้อสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
Office ยังคงถูกกดดันโดยความกังวลทั้งในส่วนของ อุปสงค์ และ อุปทาน โดยการตัดสินใจลดพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยยังคงมีปัจจัยกดดันหลักเป็นการทยอยเข้ามาของออฟฟิศใหม่ในช่วงสามปีข้างหน้าซึ่งคาดว่าจะยังส่งผลกระทบเชิงลบต่ออัตราค่าเช่าในอนาคต
Hotel, tourism and Exhibition center ถึงแม้คาดว่ากลุ่มนี้จะได้รับ sentiment เชิงบวกจากการทยอยเปิดประเทศ แต่อย่างไรก็ตามหลายกองทุนยังคงประสบผลขาดทุนหรือมีกําไรอยู่ในระดับต่ำจากผลกระทบของสถานการณ์การแพร่ระบาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้คาดว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลของกลุ่มยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอีกสักพัก
